전세보증 전세가율 80%로 낮춘다는데, 내 전셋집 반환보증 가입될까? 계산법 정리

전세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인하는 것 중 하나가 "이 집, 전세보증보험(전세보증금 반환보증) 들 수 있나?"입니다. 그런데 이 기준이 다시 깐깐해질 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG) 최인호 사장은 10월 15일 국회 국정감사에서 반환보증 가입 기준인 전세가율을 지금의 90%에서 80% 수준까지 단계적으로 낮추겠다고 밝혔습니다. 다만 언제부터인지는 정하지 않았습니다.

이 글에서는 2026년 11월 1일 기준으로 현재 가입 기준을 계산하는 법, 기준이 80%로 바뀌면 같은 집에서 보증 가능한 전세금이 얼마나 줄어드는지, 그리고 보증료가 대략 얼마인지를 예시 숫자로 정리했습니다. 실제 가입 가능 여부는 집마다 다르니 계약 전 HUG 심사로 꼭 확인하세요.

한눈에 보기

무슨 일이 있었나

전세가율은 집값(주택가격)에 견준 전세금 비율입니다. 2022~2023년 전세사기가 터졌을 때 피해가 몰린 곳이 전세금이 집값에 거의 맞먹는 '깡통전세'였고, 정부와 HUG는 2023년 5월 가입 기준을 100%에서 90%로 낮췄습니다(기존 계약 갱신분은 2024년 1월부터 적용). 같은 때 빌라 등의 주택가격을 매길 때 쓰는 공시가격 적용 비율도 150%에서 140%로 내렸습니다.

HUG는 국정감사에서 기준을 90%로 내린 뒤 한때 10%를 넘던 보증사고율이 1%대로 떨어졌다고 설명했습니다. 그러면서 시장 상황을 보며 80%까지 더 낮출 계획이 있고, 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인할 수 있는 사전심사 제도를 하반기에 도입하겠다고 밝혔습니다. 국회에서는 보증 손실이 HUG 재무에 부담이 되는 만큼 위험 관리를 더 엄격히 하라는 요구가 나왔습니다.

정리하면, 지금 당장 바뀐 것은 없습니다. 하지만 이번 계약이나 2년 뒤 갱신 때 기준이 바뀌어 있을 가능성은 염두에 둘 필요가 있습니다.

내 전셋집, 지금 기준으로 가입될까? 계산하는 법

HUG 안내를 기준으로 하면 계산식은 간단합니다.

보증 가능한 최대 전세금 = 주택가격 × 90% − 선순위채권(근저당 등)

여기서 '주택가격'을 어떻게 정하느냐가 핵심입니다. 아파트처럼 시세 자료가 있는 집은 시세를 먼저 쓰고, 시세가 마땅치 않은 연립·다세대(빌라)와 단독·다가구는 공시가격의 140% 를 먼저 씁니다. 그래서 선순위채권이 없는 빌라라면 "전세금이 공시가격의 126%(140% × 90%) 이하인가"만 보면 됩니다. 흔히 말하는 '126% 룰'이 이것입니다.

예를 들어 공시가격 2억 원짜리 빌라에 근저당이 없다면:

• 주택가격 = 2억 × 140% = 2억 8,000만 원
• 현재 기준 최대 전세금 = 2억 8,000만 × 90% = 2억 5,200만 원
• 80%가 되면 = 2억 8,000만 × 80% = 2억 2,400만 원

같은 집인데 보증받을 수 있는 전세금이 2,800만 원 줄어듭니다. 지금 전세금 2억 4,000만 원에 사는 세입자라면 현재는 가입되지만, 기준이 80%로 바뀐 뒤 같은 금액으로 갱신하면 가입이 안 될 수 있다는 뜻입니다.

출처: HUG 상품 안내·2023년 기준 변경 보도 기준 계산 (공시가격 적용 비율 140%)

근저당이 있으면 그만큼 더 빠집니다. 같은 빌라에 근저당 3,000만 원이 잡혀 있다면 현재 기준 최대 전세금은 2억 2,200만 원입니다. 등기부등본의 '을구'에서 근저당 채권최고액을 꼭 확인하세요.

보증료는 얼마나 들까?

보증료는 보증금 × 연 보증료율 × 보증기간으로 계산합니다. HUG가 안내하는 요율은 주택 유형(아파트/그 외), 보증기간, 그리고 집값 대비 보증금·선순위채권 비율 구간(70% 이하, 80% 이하, 80% 초과)에 따라 연 0.097%~0.211%입니다.

예를 들어 보증금 2억 원, 2년 계약이라면 대략 이렇습니다(할인 적용 전).

• 아파트, 70% 이하 구간: 2억 × 0.102% × 2년 = 약 40만 8,000원
• 빌라, 80% 초과 구간: 2억 × 0.184% × 2년 = 약 73만 6,000원

집값 대비 전세금 비율이 높을수록 요율이 올라가는 구조라, 기준이 바뀌기 전이라도 비율이 높은 집은 보증료 부담이 큽니다. 저소득·신혼부부·청년 등은 HUG 할인이나 지자체 보증료 지원을 받을 수 있으니 거주지 지자체 공고도 함께 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

이미 가입한 보증도 80%가 적용되나요? 아직 시행 시점과 적용 방식이 발표되지 않았습니다. 2023년 기준 강화 때는 기존 계약 갱신분에 유예기간을 둔 전례가 있지만, 이번에도 그럴지는 공식 발표를 봐야 합니다.

언제까지 가입해야 하나요? HUG 안내 기준으로 신규·갱신 계약 모두 임대차기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이면 1년 안입니다. 기준 변경 가능성이 있으니 계약 직후 바로 신청하는 편이 안전합니다.

HUG에서 안 되면 다른 곳은 없나요? 한국주택금융공사(HF)와 SGI서울보증도 전세보증 상품을 운영합니다. 다만 기관마다 주택가격 산정 방식과 한도가 달라 직접 비교해야 하고, 어느 곳이든 깡통전세 위험 자체를 없애 주지는 않습니다.

지금 할 수 있는 것

1. 1
   주택가격 확인

   아파트는 시세, 빌라는 부동산공시가격알리미에서 공시가격 조회 후 ×140%

2. 2
   선순위채권 확인

   등기부등본 을구의 근저당 채권최고액, 다가구는 다른 세입자 보증금도

3. 3
   최대 전세금 계산

   주택가격 × 90% − 선순위채권 (보수적으로 80%로도 계산)

4. 4
   HUG 사전 확인

   안심전세포털·HUG 상담센터로 계약 전 가입 가능성 문의

5. 5
   계약 후 즉시 신청

   잔금·전입신고 뒤 바로, 늦어도 계약기간 절반 전

• 전세금이 계산한 최대치에 거의 붙어 있다면, 보증금 일부를 월세로 돌리는 조건을 협상하는 것도 방법입니다.
• 이미 보증금을 못 돌려받고 있다면 전세사기 피해자 결정 신청 방법과 부결 사유를 먼저 확인하세요.

이 글은 2026년 11월 1일 기준 공개 자료로 정리한 일반 정보이며, 실제 가입 가능 여부와 보증료는 HUG 심사 결과에 따릅니다. 기준 변경이 공식 발표되면 이 글을 업데이트하겠습니다.